Личный финансовый план: ипотечное рабство
Личный финансовый план: ипотечное рабство Всем знакомое выражение – ипотечное жилищное кредитование. Что же оно означает и в чем «соль» выражения «ипотечное жилищное кредитования? Ипотечное жилищное кредитование – кредитная кабала или исполнение мечты? Высказываемое мнение может не совпадать с точкой зрения редакции и является частным мнением автора. Высказываемое мнение является субъективным и не содержит призывов или рекомендаций брать (или не брать) кредиты или покупать (не покупать) другие финансовые продукты или услуги.
Ипотека (от греческого hypoteka — подставка, подпорка). В древности - это столб, на котором отмечались все долги собственника земли. В этой статье мы рассмотрим Ипотечное жилищное кредитование – кредитование, при котором кредит выдаётся банковской системой РФ под залог недвижимого данного имущества (программы ипотечного кредитования). Не путать с Ипотекой — одной из форм залога, при которой закладываемое недвижимое данное имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
И снова с вами ваш финансовый консультант Андрей Черных Одним из наиболее часто встречающихся вопросов в моей практике является вопрос жилья: у кого жилья нет, мечтают его купить, а у кого жилье есть, мечтают его улучшить. Приведу несколько примеров: Пример первый: Несколько лет назад, когда еще не было системы страхования вкладов, один из моих клиентов «улучшал» свое жилье: он начал с комнаты и несколько раз улучшив свое данное имущество, получив в результате в Москве жилье площадью 108 метров, кухня 16, ванна 6 метров (!). Затем он продал свою замечательную квартиру (от чего я его отговаривал), а деньги положил в банковскую систему РФ. Он хотел прокрутить их и купить жилье «еще лучше». Результат неутешительный – банк прогорел со всеми его деньгами.
Пример второй: несмотря на мои советы этого не делать, мой знакомый купил данное имущество (квартиру) по ипотечному жилищному кредитованию под 18% годовых + 1% на ежегодное страхование (вид обязательного страхования). Когда через пару лет он попал под сокращение, выяснилось, что все эти годы он платил банковской системе РФ %, а основной долг так и не начал погашаться. Результат – продажа квартиры «ниже рыночной стоимости» и переезд из Москвы в ближайшее Подмосковье.
Пример третий, положительный,: в 2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западном Округе Москвы. Условия – 70% первоначальный взнос, кредит по ипотечному жилищному кредитованию под низкий %, цена 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, сухой остаток – 2 квартиры, в 3-х комнатной друг живет с семьей, а вторую – 2-х комнатную квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в 10 раз.
Почему одни люди успешно пользуются ипотечным жилищным кредитованием, а другие теряют в результате и деньги и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций. Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35-40% годовых, выгодно ли ему ипотечное жилищное кредитование под 18%? Однозначно да, выгодно. Ведь он берет деньги в банковской системе РФ дешевле,чем если бы он их вывел из бизнеса.
Если наемный сотрудник компании, даже топ менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, пользуется ипотечным жилищным кредитованием, имеет ли выгоду? Здесь однозначный ответ: «Нет!» В его ситуации это – риск, огромный риск, в результате которого он и его семья могут (это к сожалению иногда и происходит) лишиться денег и данного имущества.
Разберем процесс приобретения данного имущества и моменты, о которых важно знать.
1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос на ипотечное жилищное кредитование. Чем первоначальный взнос больше, тем выгоднее условия для вас. Пример: если у вас есть 30% от стоимости продажи квартиры, банк предлагает вам ипотечное жилищное кредитование под 15% годовых. Но если вы накопили 70%, вы будете иметь ипотечное жилищное кредитование уже под 9.9%. Разница в 5,1% за 20 лет - это стоимость данного имущества, которую вы можете заплатить банку или направить в семейный бюджет. Также вам необходимо выяснить, какие варианты возможны при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию – или при досрочном погашении кредита вам выставят штраф?
2. Оплата дополнительных услуг – банк, услуги риэлтора, виды обязательного страхования – среди них есть разовые, как например рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение условий сделки при покупке данного имущества (квартиры) в новостройке, регистрация условий сделки, а есть постоянные - ведение ссудного счета (не у всех банков) и виды обязательного страхования. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на виды обязательного страхования вам потребуется каждый год примерно 1-1,2% от остатка по кредиту ипотечного жилищного кредитования.
3. Услуги риэлтора: что вам важнее – сэкономить на услугах риэлтора, заплатить «знакомой знакомых» бабушке – риэлтора 500 долларов и возможно потерять деньги, или заплатить дороже, но получить услуги риэлтора квалифицированного и профессионального? Важно: по большому счету, риэлтор мало за что отвечает. Но проверить документы, «чистоту» данного имущества и документы по условиям сделки без услуг риэлтора вам будет очень сложно. Услуги риэлтора стоят или определенный % отстоимости продажи квартиры или фиксированную сумму. Это тоже нужно учитывать.
4. Виды обязательного страхования включают в себя: - имущественное страхование (вид обязательного страхования); - вид обязательного страхования приобретаемого данного имущества; - титульный вид обязательного страхования - на случай потери права собственности на объект данного имущества; - вид обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика.
Важно знать: при виде обязательного страхования жизни Заемщика на случай смерти или потери трудоспособности Заемщика Выгодоприобретателем является банковская система РФ. По моему опыту, этот вид обязательного страхования является самым важным. Реальный пример: мужчина, менеджер известной компании, покупает по ипотечному жилищному кредитованию данное имущество (квартиру), при этом он НЕ оформляет полис страхования жизни (сэкономил немножко, меньше %). Семья – он, жена и малолетний ребенок въезжают в данное имущество (квартиру), мужчина начинает сам делать ремонт, сверлит стену, сверло попадает в кабель… Жена и малолетний ребенок остаются без кормильца, банк забирает данное имущество (квартиру). Почему? Потому, что мужчина не позаботился о своей семье и не оформил вид обязательного страхования жизни! Вид обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика является самым важным потому, что в том случае, если бы клиент (мужчина) оформил страховой полис вид обязательного страхования жизни, страховая компания выплатила бы кредит по ипотечному жилищному кредитованию банку, и у его жены и ребенка осталось бы данное имущество.
Представьте, что вам повезло, вы заплатили услуги риэлтора, банку, за пересчет денег, за регистрацию, завиды обязательного страхования… И наконец-то оформили данное имущество по ипотеке! Ура! Вы думаете, что теперь у вас все стало замечательно? Вы в самом деле так думаете? «Хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах» - гласит восточная мудрость. А если вы неправильно рассчитали свои силы? Берем новый кредит, еще один и еще один, затем снова… В финансовую яму можно падать бесконечно долго. Нужно понимать, что как только вы оформили кредит по ипотечному жилищному кредитованию, вы взвалили на себя огромную ответственность: перед собой, перед своей семьей и перед банковской системой РФ. Помните тост из известного фильма: «Чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями!»? Если вы неправильно рассчитаете свои возможности – вашу ошибку вам никто не простит, особенно банк. Для многих людей обязательства по ипотечному жилищному кредитованию превратились в кредитную кабалу. Тысячи семей с детьми лишились денег и данного имущества – домов и квартир. Это происходит не только в России, это происходит повсеместно. Причин может быть несметное количество: временная утрата трудоспособности – болезни, травмы, постоянная утрата трудоспособности, кризисы, сокращения, увольнения, и затем люди смертны, причем смертны внезапно. На Западе это понимают, а у нас нет. Как жена может выпустить мужа на улицу без полиса страхования жизни, когда не погашен долг по ипотечному жилищному кредитованию? Что она будет делать, если он не вернется? Именно поэтому альтернативы полису страхования жизни нет! Законы рынка суровы. Если вы подписали договор ипотечного жилищного кредитования, вы обязаны его выполнять.
Внимание, опасность!
Альтернативные сделки - если вы продаете свою недвижимость, вы можете потерять деньги еще в процессе оформления. Пример: продавец продает данное имущество (свою квартиру), чтобы на эти деньги купить (улучшить) жилье. Покупатель отдает вам деньги через аренду банковской ячейки, куда кладет деньги третье лицо, которое покупает комнату у вашего покупателя. При альтернативных сделках существует риск, что ваших денег вы не получите. При получении денег черезаренду банковской ячейки всегда существует вероятность (и такие случаи были), когда продавца оставляли без денег. Если вы пользуетесь ипотечным жилищным кредитованием через альтернативные сделки, можно попасть в ситуацию, когда кого-то обманут (посредством аренды банковской ячейки) и вся череда сделок может быть признана недействительной. Схемы мошенничества описывать сложно, они всегда разные и нужно рассматривать конкретную сделку. Для того, чтобы минимизировать риски я рекомендую провести взаиморасчеты через безотзывный аккредитив.
Денежный аккредитив - именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку, содержащий поручение о выплате денег получателю в течение определенного срока. При оформлении сделок с недвижимостью я рекомендую покрытый (депонированный) безотзывный (подтвержденный) аккредитив. В этом случае покупатель депонирует на аккредитивном счете денежные средства, которые снимает продавец при предъявлении документов – зарегистрированного договора купли продажи данного имущества.
Вам нужно просто предварительно позвонить в банк, договориться о встрече с менеджером по аккредитивам и он вам все подробно расскажет. В случае с аккредитивом банк является третьей стороной сделки, таким образом, вы минимизируете риски мошенничества с арендой банковской ячейки. Стоимость аренды банковской ячейки и стоимость открытия аккредитива если и отличаются, то несущественно.
Аннуитетные платежи. При оформлении ипотечного жилищного кредитования банк предложит вам следующие условия погашения кредита: аннуитетные платежи. К сожалению немногие знают, что это такое. Для наглядности приведу вам пример: семья из двух молодых людейвоспользовались ипотечным жилищным кредитованием сроком на 20 лет, приобрели данное имущество, отказались от всего – от отпусков, новой одежды, развлечений, экономили на всем и решили через 2 года погасить кредит. К их удивлению, за эти 2 года размер кредита не уменьшился, т.к. все это время они гасили только % по кредиту. Это и есть аннуитетные платежи.
Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока ипотечного жилищного кредитования равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частично при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом по ипотечному жилищному кредитованию и суммы идущей на погашение кредита по ипотечному жилищному кредитованию. С течением времени соотношение этих величин меняется и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Поскольку, при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту по ипотечному жилищному кредитованию больше. Это особенно заметно при досрочном погашении. В первые периоды по ипотечному жилищному кредитованию основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту ипотечного жилищного кредитования.
В качестве альтернативы можно заключить договор по ипотечному жилищному кредитованию с дифференцированными платежами: дифференцированные платежи в начале срока ипотечного жилищного кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, т.е. регулярные платежи по кредиту ипотечного жилищного кредитования не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности по кредиту ипотечного жилищного кредитования. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредитованию.
Сдача квартиры, приобретенной по ипотечному жилищному кредитованию, в аренду. Если вы купили квартиру по ипотеке и у вас не хватает на выплаты банку, вы можете сдать данное имущество в аренду, но это обязательно надо согласовать с банком и зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Иначе вам грозит как минимум штраф, как максимум – статья за незаконное предпринимательство. Заплатите налог в 13% с доходов от аренды – и живите спокойно. Договор ипотечного жилищного кредитования - это взаимные обязательства. Если вы не уведомив банк будете сдавать квартиру в аренду,значит вы нарушаете договор и банк тоже может изменить условия, в частности увеличить % по ипотечному кредиту.
При сдаче квартиры в аренду у вас незначительно вырастут затраты на страхование квартиры, но нужно понимать, что без страхового полиса вы рискуете остаться без денег и без квартиры.
Риски понижения цены. Вам важно понимать, что стоимость недвижимости может как расти, так и падать. Пример – Испания, где недвижимость за последние несколько лет выросла очень сильно, а теперь, когда кризис и цены падают, банки отбирают жилье по ипотеке. При этом возникает замкнутый круг – банк, получив жилье, выставляет его на продажу и цены еще больше падают.
Несколько лет назад, когда я говорил, что цены на жилье в Москве будут падать, надо мной смеялись. Теперь люди продают свою недвижимость, но уже намного дешевле, чем могли это сделать раньше.
Систематизируем плюсы и минусы ипотечного жилищного кредитования.
Минусы ипотечного жилищного кредитования: 1. Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, продавать данное имущество (недвижимость) вы будете в убыток. 2. На достаточно долгий период времени (10-15 лет) уровень вашей жизни существенно падает, это как иметь зарплату в 100 000, и самому перейти на зарплату в 30 000. Остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше - на отдых, на развлечения, на новые авто каждые три года, о ресторанах и вечеринках придется забыть. 3. Вы переплатите за квартиру в 2, 3 или 4 раза больше, чем она стоит. При этом стоимость данного имущества может уменьшиться в разы.
"Плюсы" ипотечного жилищного кредитования: 1. Вы получаете то, что хотите, здесь и сейчас. 2. Вы думаете, что экономите на аренде жилья. 3. Вы думаете, что квартира, в которой вы живете – ваша.
Психологическая подготовка: если в США отдавать 75% своих доходов банку по кредитам – это нормально, в нашем случае вы должны себя к этому подготовить психологически, как и своих близких.
Для того, чтобы вы приняли решение, что вам выгоднее, внимательно проверьте цифры: однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6 000 000 рублей в месяц, если вы будете ее сдавать, вы получите 30 000 рублей в месяц, что за вычетом налогов и страховки даст вам 300 000 рублей в год или 5% годовых. Чтобы купить такое данное имущество (квартиру) по ипотечному жилищному кредитованию даже со взносом в 50% под минимальный % - 10% годовых, за 20 лет вы переплатите как минимум 3 000 000 рублей – это проценты, которые вы заплатите банковской системе РФ. При этом существует вероятность, что через 20 лет стоимость квартиры в Москве будет всего 3 000 000 рублей. Вы можете потерять 3 000 000 проценты банковской системе РФ банку + 3 000 000 снижение цены = убыток 6 000 000 рублей.
Таким образом, вы сами решаете – арендовать, платя всего 5% годовых за использование объекта недвижимости или существенно снизить свой уровень жизни, отказаться от многих радостей, рискнуть, для того, чтобы через 20-25 лет (при благоприятном стечении обстоятельств), переплатив банку стоимость еще двух – трех квартир, стать полноправным владельцем данного имущества.
Почему ипотечное жилищное кредитование так популярно на Западе? На Западе – например, в США, как правило – ипотечное жилищное кредитование выгоднее, чем аренда. Пример: аренда дома стоит 600 долларов в месяц, а ипотечное жилищное кредитование при ежемесячных платежах в 600 долларов через 20 лет дает вам возможность купить этот дом. Ставки по ипотечному жилищному кредитованию в США существенно ниже, чем в России – на сегодня это 3,5 – 4% годовых. Т.е. за 25 лет у американца удорожание составит 100% стоимости квартиры (25 лет * 4%=100%), а в России за 25 лет удорожание составит минимум 375% стоимости квартиры (25 лет * 15% = 375%), а если ставка % выше 15% годовых, то еще больше. Ипотечное жилищное кредитование выгодно, когда стоимости продажи квартир растут, например с 600 долларов за метр до 6000 долларов за метр. При стабилизации цен или их снижении, а это то, что мы с вами видим сейчас, ипотечное жилищное кредитование выгодно тем людям, которые зарабатывают в своем бизнесе существенно больше, чем 15% годовых. Но все мы – разные и жизненные ситуации у нас тоже разные. Универсальных рецептов, к сожалению не бывает.
Каким образом можно минимизировать все эти риски и решить свои вопросы гарантированно, желательно в комфортных условиях? Друзья, на то и нужны финансовые советники, чтобы вы минимизировали ваши расходы и максимизировали ваши доходы. Рекомендации вашего финансового советника позволят вам спокойно, в комфортных условиях сформировать денежные резервы на ваши финансовые цели (взнос по кредиту ипотечного жилищного кредитования, на автомобиль, образование и другие).
Почему клиенты финансовых советников становятся их друзьями? Нет никого в этом мире, кто бы был заинтересован в вашем финансовом успехе больше, чем ваш финансовый советник! Как в комфортных условиях, гарантированно достигнуть своих финансовых целей? Ваш финансовый советник Андрей Черных.
